注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

王东京的博客作品

与思想者同行

 
 
 

日志

 
 
关于我

中央党校经济学教授

职业:教授 位置:中共中央党校经济学部主任、教授 个性介绍: 中共中央党校经济学部主任、教授、博士生导师、享受国务院特殊津贴专家。湖南安乡人。1991年毕业于中国人民大学经济系,获博士学位。长期从事中国宏观经济政策研究,担任中央党校省部级干部班主讲教员。著有个人专著《国际投资论》、《中国经济难题》等多部,近年来撰写出版的《与官员谈西方经济学》、《与官员谈中国经济》、《与官员谈经济政策》、《与官员谈经济学名著》、《与官员谈西方经济史》等,在国内广大党政官员中引起强烈反响。

网易考拉推荐

政府为何限购商品房   

2012-11-12 10:13:08|  分类: 学界之争 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

对时下政府限购商品房,学界褒贬不一,地方官员也颇有微词。不久前国家统计局发布数据,第三季度GDP增长7.4%,明显低于人们的预期,于是不少人把经济放缓的原因归究于房地产限购,这样说不是没一点道理,房地产作为地方的支柱产业,房地产不济当然经济会受拖累。

这里要讨论的,是政府为何要限购商品房?原因其实路人皆知,政府旨在控房价。前几年房价高企,有人买不起房怨声载道,于是千夫所指,纷纷批评开发商暴利,要求政府打压房价。而开发商回应,由于地价高房价才会高,是地价推高了房价,地价不降房价降不了。所以开发商要求政府首先降地价。

是这样么?我不赞成开发商的观点。曾说过多次,房价与地价之间,绝非地价推高房价;恰恰相反,是房价拉高了地价。倘若市场房价不高,地价不可能高得了。说来简单,开发商不蠢,如果房子卖不起价他们怎会高价去从政府手里买地?君不见,2008年下半年受美国次贷危机影响国内房价下跌,地价立即下跌;而2009年房价回升,地价这才跟着涨起来。

困难就在这里,地价不降开发商房价不降。那么地价有可能降吗?我看很难。两个原因:一是现行财政体制下地方只留存增值税25%、所得税仅40%。分税制前,地方财政收入占比是70%,今天仅为50%;而地方财政支出占比却从原来的70%上升为85%,这样地方财政自是入不敷出。巧妇难为无米之炊,这样地方政府只好靠卖地弥补。有数据说,土地出让金目前已占到地方本级财收的69%。

另一原因,是地方政府既然要卖地筹钱,地价当然越高越好。由于市场房价高,地价高开发商也接受,想想看,土地能卖高价政府怎会卖低价?再说现在土地出让都是招拍挂,若开发商愿出高价而地方政府却坚持低价卖,别人会怎么看?是不是会怀疑主事的官员在从中渔利?考虑到这一点,除非真有猫腻,不然地方官员是不敢低价出让土地的。

写到这里,读者应明白国务院为何要对商品房实行限购了。一方面,房价居高不下有人要求政府控房价;另一方面,地方政府不降地价而开发商不肯降房价。没办法,国务院只好下猛药,抑制购房需求。早几年中央政府其实也曾出台政策调房价,如2005年颁发“国八条”,2008年底又颁发“国十条”,可惜那些措施皆和风细雨,调控作用不大。

经济学说,市场价格由供求决定。是的,商品房涨价,原因无他,一定是供不应求。所以抑制房价无非用两招:一是增加土地供应,让开发商多建房;二是抑制购房需求,让消费者少买房。如何选择?由于政府要守十八亿亩耕地红线,土地不可能敞开建房。而短期内房供短缺不改变,那么就只能压需求。这样看,国务院下令限购其实也是无奈之举。

不必怀疑,房屋限购对控价肯定有助,这两年各地房价相继回落是明证。不过对“限购”效果得辩证地看,在抑制房价的同时,它也可能会抑制经济。目前欧美经济疲软,中国出口受阻,经济要保持7%的增长必须扩内需(重点是扩消费),而国内居民的大宗消费是购房,购房被限制,对扩消费岂不是作茧自缚?

是令人棘手的问题。一方面房价要控制;另一方面经济要发展。故当务之急是要另辟蹊径,找到一个两全其美的办法,既能控房价而又不伤害经济。这样的办法有吗?这些日子思来想去,我想到的就是将住房与买房分开处理。所谓“居者有其屋”,是说人人能住房,而非人人能买房。就连今天欧美发达国家,也非人人都是买房住的。

最近看到一份资料,说德国人平均到42岁才买房;而法国人买房的只占59%;美国人高一些,买房的占70%;可见,发达国家也有不少人租房住。事实上,政府要照顾穷人住房,提供廉租房好了,而不必将房价压低到让人人都买得起。这既不现实,也没必要。顾名知义,商品房就是商品。是商品,价格就得随行就市。退一步讲,即便今天房价降30%,穷人也未必买得起。

再想多一层。若限购政策不松动,长此房价一旦大跌(比如跌50%),拖累的怕不单是经济,一大批有房户可能会变成无房户。举个例,某家庭买了一套价格100万的房子,自己首付25万,从银行贷款75万。结果房价跌了一半,原来100万元的房子现在就值50万,你说这个家庭怎么还贷款?就算净身出门,用房子抵贷款还欠银行25万对不对?

我不主张政府打压房价,当然不是指房价可无限度上涨。对当下政府来讲,我认为上策是稳房价。对此我有专文分析,恕不重复,这里要说的是怎样稳房价。前几天与钦州市委张晓钦书记讨论,他认为应借鉴新加坡的做法,用差别交易税抑制炒房,即买房后持有时间越短,征收交易税就越高。

我觉得此法很妙,妙就妙在鼓励租房而限制炒房。设想一下,假如交易税这样设计,凡买房后当年卖出的,交易税征收其差价的95%;第二年卖出的征收85%;第三年卖出的征收75%;第四年卖出的征收65%.......,如此一来,将来还会有人对炒房乐此不疲么?就算急病投医,政府不妨用这个办法试试。

下一篇:
  评论这张
 
阅读(6110)| 评论(29)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017