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王东京的博客作品

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关于我

中央党校经济学教授

职业:教授 位置:中共中央党校经济学部主任、教授 个性介绍: 中共中央党校经济学部主任、教授、博士生导师、享受国务院特殊津贴专家。湖南安乡人。1991年毕业于中国人民大学经济系,获博士学位。长期从事中国宏观经济政策研究,担任中央党校省部级干部班主讲教员。著有个人专著《国际投资论》、《中国经济难题》等多部,近年来撰写出版的《与官员谈西方经济学》、《与官员谈中国经济》、《与官员谈经济政策》、《与官员谈经济学名著》、《与官员谈西方经济史》等,在国内广大党政官员中引起强烈反响。

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稳定房价才是上策  

2011-04-27 17:19:04|  分类: 资本市场 |  标签: |举报 |字号 订阅

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写这篇文章有预感,多半会挨骂。当下要求打压房价的声势如此之大,而我却不识时务地主张稳定房价,没人骂才怪!当然,我完全明白为何有人希望打压房价,几年前做客中国网,与采编人员聊天,说到房价,年轻人多数皆赞成政府打压,而唯有一人反对。我问反对者何故,她说她昨天刚贷款买了房。一语道破,原来人们对房价的看法,是取决于他们各自的利益立场。没买房的就希望房价跌;而买了房的却希望房价涨。不信你去做问卷调查,看看那些希望政府打压房价的多数人是不是无房户?

五年前我曾撰文说过,反对政府打压房价的有三个火枪手:一是房地产开发商;二是贷款银行;三是地方政府。的确,在房价上这三方利益攸关,一荣俱荣、一损俱损。现在看,除了上面三个利益当事人,还有就是有房户,他们也不会赞成压房价。于是这就带来一个困难,无论政府是否打压房价,都会有人要站出来反对。有人说,为保护中低收入者的利益就应该压房价。这观点貌似对,但太过武断,也未必是所有中低收入者的想法。要知道,目前的有房户并非全是富人,其中不少也是中低收入者,至少中国网那位买房的编辑恐怕就不是富人。

由此看,判断一个时期房价是否过高(有无泡沫),不能从各自的利益出发,不然大家站位不同,自说自话,争论一百年也不会有结果。所以经济学分析问题必须把自己的利益搁置一边,要从规律上看。比如价格,经济学讲,价格高低由供求决定,只要没有非市场力量的干预(强买强卖),价格无论涨跌皆正常,无需大惊小怪。这是说,房价高不高不能由某个人说,房价再高,若市场有需求,商家卖得脱手,旁人就不必非议。至于你买不买得起,那是另一回事,若你买不起就说房价有泡沫,天下没这道理吧?

另有一种观点,说住房不是普通商品,事关民生,所以政府得管制价格。我的看法,不论住房是有多特殊,但只要不是公共品,那它就是一般商品,作为商品,价格决定就不能例外,得服从供求规律。事实上,价格只是反映市场供求的信号,价格上涨,说明某种商品短缺,涨价本身并没错。政府若认为价格高,可以增加供应或抑制需求,断不可限制价格。就像一个人发高烧,退烧的办法是治病而不是去限制温度表,不然你就是把温度表砸了也于事无补。

我不赞成行政限价,再一个理由,就是行政限价会扭曲市场信号。价格是什么?说白了是市场配置资源的信号,它不仅由供求决定,同时也能调节供求。供不应求的商品,价格涨了能刺激供给,抑制需求;可若政府限价不让涨,僧多粥少,结果必是排队抢购或走后门成风。春运期间一张火车篇有人愿出500元,可铁道部只许买300元,中间200元差价是消费者剩余。很多人以为这200元能归消费者,若那样想就错了。第一,购票排队要花费时间(成本);第二,走后门托关系要送礼;第三,前两个途径若买不到票就得高价找黄牛党。而这些除了造成社会浪费就是滋生腐败,普通百姓很难真正受益。

不久前参加一个会议,北京一位很有名的企业家抱怨,说北京人饱为患,交通太拥堵,希望政府控制人口规模;可想不到他同时又指责北京房价太高,员工买不起房而他公司留不住人。北京交通拥堵,人太多当然是原因之一,问题是要减少人口政府该怎么做?是限制一部分外地人进京打工么?可北京不光是北京人的首都,也是全国人民的首都,政府凭啥让张三来而不让李四来呢?其实,高房价本身就是控制人口的办法,若北京的房价不比外地高,北京的人口恐怕比现在会更多!

回头再说稳定房价。所谓稳定房价,就是要把房价维持在目前的水平上,既不大涨,也不大跌。政府最近出台一系列调控房价的措施,如增加保障性住房的供应,限购二套房等,这些措施试图通过改变供求来调控价格,政府非直接限价,原则上我赞成。我这里要说的是,政府抑制需求应把握好力度,底线是不颠覆人们对未来房价的预期。住房一方面是消费品,同时也是一项资产。经济学讲,资产价格是未来预期收入的贴现。这是说,若人们对房地产的收入预期一旦逆转,房价会立即大跌。

不要以为只有房价高才会有人怨声载道;而若房价大跌,同样也会有人不满。举个例,你用毕生积蓄100万付首期,同时向银行贷款200万买了房子,假如由于政策原因房价跌了一半,这样300万买的房子缩水成150万。遇到这情况你怎么办?即便你自己的100万打了水漂,房子抵给银行也只值150万,你仍还欠银行50万。一夜之间,从一百万变成穷光蛋你能心安理得么?由此再想,你欠银行50万若还不上,其他人也如此,那么最终会否导致房贷危机?

并非我危言耸听,早两年美国就有前车之鉴,所以在打压房价的问题上,我认为应该慎之又慎。其实,政府有个更好的办法,那就是稳定房价。退一步,即便今天房价有泡沫,政府也不必去重手打压,只要房价不再涨,待以时日泡沫会不消自退。可算笔账,若CPI每年涨4%,五年内社会商品共涨价22%,若房价五年不涨,也就等于房产相对降价了22%。这样房价下跌而有房者能接受,两全其美岂不善哉!

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