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王东京的博客作品

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关于我

中央党校经济学教授

职业:教授 位置:中共中央党校经济学部主任、教授 个性介绍: 中共中央党校经济学部主任、教授、博士生导师、享受国务院特殊津贴专家。湖南安乡人。1991年毕业于中国人民大学经济系,获博士学位。长期从事中国宏观经济政策研究,担任中央党校省部级干部班主讲教员。著有个人专著《国际投资论》、《中国经济难题》等多部,近年来撰写出版的《与官员谈西方经济学》、《与官员谈中国经济》、《与官员谈经济政策》、《与官员谈经济学名著》、《与官员谈西方经济史》等,在国内广大党政官员中引起强烈反响。

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高房价症结究竟何在  

2010-01-04 22:51:32|  分类: 学界之争 |  标签: |举报 |字号 订阅

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真所谓世事无常。2007 年国内房价高企,老百姓因买不起房而怨声载道;可进入2008 年,房价却突然掉头,跌得惨,又令开发商苦不堪言。前年夏天,深圳一家房地产公司的老总约见我,说深圳房价下跌近半,成交量萎缩得厉害,问我对今后的房价走势怎么看?我答他,今天的房价取决于人们对未来房价的预期,金融危机打击了人们的信心,房价要跌不奇怪,随着经济回暖,房价应该还会涨。但怎么也想不到,去年房价又一路疯涨,涨得让人目瞪口呆。

三年前我曾撰文说,中国的房价十年后必降,而近几年还会涨。尽管我有心理准备,但实话说,去年房价上涨之快仍让我大感意外。据说目前一线城市的房价,均已超过了2007年的高点。为稳定民心,最近国务院又不得不出台政策抑制房价。有趣的是,人们两年前批评高房价,矛头当时是指向开发商;可这次房价上涨,很多人说是因为地方搞“土地财政”抬高了地价。千夫所指,于是“土地财政”也就成了众矢之的。

恕我先不对“土地财政”作评论,这里要讨论的是,究竟是高地价推高了房价?还是高房价拉高了地价?表面看,这问题不简单,很有点像“鸡”与“蛋”的关系,鸡生蛋,蛋生鸡,但世上到底是先有鸡还是先有蛋,的确难以说明白。不过从经济学角度看,高房价与高地价谁因谁果,我倒认为可以说清楚。但前提是大家要遵从经济分析的逻辑,不能只看现象忽略本质。

有官方数据显示,当下地方预算外收入中,土地出让金差不多要占一半。而另据华远地产的任志强先生称,目前地价占房价的比例高达59%,由此推断,他认为是地价推高了房价。我没研究过房地产公司的财务资料,相信任先生不会说假话。但即便如此,我也不同意任先生的推断。不错,房子非空中楼阁,它要盖在土地上,地价高,盖房子的成本会高。然而经济学说,成本高未必一定会推高房价,不然,我们怎么解释2008年开发商成本未变而房价大跌呢?

说我自己亲历的一件事。前年10月,一位在成都做区长的朋友打电话给我,问房价何时会涨。我问他为何问这个问题,他说房价不涨地价涨不了,区财政的日子不好过。2007年,成都地价每亩可卖300万—500万,而到了2008年下半年100万也卖不出。读者听明白了么?我这位区长朋友一语道破,原来是房价带动地价,而不是相反地价推高房价。其实,现实生活里这样的例子很多:比如钢材涨价必带动铁矿石涨价;纺织品涨价必带动棉麻涨价;粮食涨价必带动化肥涨价。总之,是下游产品涨价带动上游产品价格上涨。

当然,上游产品涨价推高下游产品价格的情况也是有的,但前提是下游产品供不应求,市场有涨价空间;否则,若下游产品过剩,上游产品涨价只会推高下游产品成本,但价格却涨不了。请问有谁见过,过剩产品能够卖高价的呢?若再想深一层,即便下游产品短缺,价格上涨也是需求拉动,与成本无关。房地产本身就是最好的例子,人们看到的现象,似乎是地价推高了房价,其实不然,假若房产的需求不足,地价再高房价也不会涨。

是的,房价上涨说到底只能由需求拉动。想想2008年房价吧。从成本看,开发商应该都是2007年前买到的地,地价绝对不低,可前年房价为何会大跌呢?原因是金融危机改变了人们的收入预期,对房产的需求下降了。不妨再设想一下,假如有甲、乙两个开发商在同一地段建房,由于买地时间不同,甲买地早,地价不及乙的一半。尽管成本差别大,但若乙的房子每平卖2万,甲会因为地价低而每平只卖一万么?当然不会。

很清楚,只要商品房供短缺,地价无论高低房价都会涨。而由此引出的政策含义是,平抑房价应增加房屋供给而不是打压地价。房供短缺的局面不改变,打压地价只会增加开发商利润,房价不会降。这样看,那种指望打压地价来降低房价的想法,不过是人们的一厢情愿,政府若一旦采纳,对开发商来说当然正中下怀,而对消费者无异水月镜花,到头来怕是竹篮打水一场空。

回头再说“土地财政”。近来人们口诛笔伐,对“土地财政”多有批评。大家不满意高房价我理解,但说是政府故意抬高地价我不赞成。要知道,目今房地产用地一律招拍挂,地价由开发商竞争决定。既然是竞价,有人肯出高价政府怎么能卖低价呢?退一步说,倘若政府真的高价不卖而卖低价,你会怎么想?是否会怀疑主事官员有猫腻?还有一种批评,说地价飙升是因为地方政府“捂地惜售”。这听起来似乎在理,可问题是土地稀缺,若不加控制,政府一次性都低价卖掉,将来盖房怎么办?那时候地价岂不更高?

其实,中国的土地财政问题,追根溯源,是与1994年国家启动分税制改革有关。1993年,中央和地方财政收入在全部财政收入的占比分别为22%和78%,而到了1994年,则分别变为了55.7%和44.3%。这是说,分税制改革后地方财政收入占比下降了30%。麻烦在于,地方的收入份额少了,可上头千条线,地方一根针,要负担事却没少。处处要花钱,而巧妇难为无米之炊,不得已,所以地方政府只好做土地文章。扪心自问,假若你在地方为官,恐怕也会这么做吧。

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