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王东京的博客作品

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关于我

中央党校经济学教授

职业:教授 位置:中共中央党校经济学部主任、教授 个性介绍: 中共中央党校经济学部主任、教授、博士生导师、享受国务院特殊津贴专家。湖南安乡人。1991年毕业于中国人民大学经济系,获博士学位。长期从事中国宏观经济政策研究,担任中央党校省部级干部班主讲教员。著有个人专著《国际投资论》、《中国经济难题》等多部,近年来撰写出版的《与官员谈西方经济学》、《与官员谈中国经济》、《与官员谈经济政策》、《与官员谈经济学名著》、《与官员谈西方经济史》等,在国内广大党政官员中引起强烈反响。

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房价何时不再是心中的痛(上)  

2007-12-28 21:20:04|  分类: 经济分析 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  [中国网]:各位网友大家好,欢迎收看中国访谈。近日,中国城市论坛2007北京峰会发布的《中国城市品牌价值报告》中显示,我国四大直辖市排名居前,但这些特大型城市在宜居指标方面得分都比较低。其中最重要的原因的就是房价问题。

一段时间以来,从中央到地方的各级政府都已明确表示,将控制房价列为重点关注的民生议题。住房问题已经不单纯是一个经济问题、社会问题,更是一个政治问题。今天我们就请来中央党校经济学部主任王东京和大家聊聊这个话题。

非常高兴王教授接受我们的访谈。

[王东京]:谢谢。

 [中国网]:教授,您对经济问题一直非常关注。最近几年来,各地的房价一直在飞涨,尤其像北京地区五环以内的房价均价过万,而且全国二线、三线城市房价也在猛涨。您认为这种现象的背后隐藏了什么问题?

 [王东京]:我们讲衣食住行是老百姓的基本生活条件,还有一句话是“安居乐业”。首先要解决住的问题,这是社会稳定的基本因素。房价飞涨带来一个问题:消费者能不能买得起房,特别是低收入者能不能买得起房的?所以住房问题不仅仅是经济问题,它同时也是社会问题;说得更严重点,它也是政治问题,因为它关系着社会的安定。

现在可能分两个方面:第一,如果作为一般消费品,老百姓买不起,应该是个市场问题。说老百姓买不起,像一般小东西如果买不起,可以找替代品。但是房子不可以,所以它成为了一个政治问题,所以要关注房价问题。整个房价上涨速度很快,导致一般低收入老百姓买不起房,这恐怕是一个值得关注的问题。

[中国网]:我们都说市场决定价格。房地产市场是不是也反映了这种供需关系?

 [王东京]:当然是了。如果房地产是商品,它一定是由市场规律操纵的,它不是以人的意志为转移的。今天房价飞涨,实际我们的房子供不应求,卖的人说供给少,所以房价涨是正常的。房子和一般消费品有些不同,它作为消费品,可能也是投资品,有的人买了房子不是住的,他是为了投资,是为了将来盈利。这个问题各个地方都会有,他们拿房子投资赚钱,所以房产供给不足。它有一个问题,供给不足导致的不是消费,就消费来讲,总的供给不能满足我的消费需求?不是,它是一种有效需求。

[王东京]:人需要房子,但是买不起房,但是有的人买了去投资,那房地产的资源是供不应求了,结果导致价格上涨。按道理说,如果它是一般的消费品,这是不用管的。就是因为它关系到社会的稳定,关系到人民的基本生存保障,所以它是一个社会问题。北京五环之内的房子至少要涨到一万多,说明北京的房地产总的来讲还是供应不足的。当然有结构问题,我们也在做这方面的工作。我认为,老百姓要买房,却没有买,有这两个原因。

 [中国网]:你刚才说,它已经不是一个单纯的经济问题,已经是一个社会问题了。作为一个普通的老百姓,他会问:我买不起房,我到底应该去找市场,还是去求市长呢?您怎么看待这个问题?

[王东京]:作为商品房价格上涨,它是一个经济问题。如果要解决低收入者的住房问题,肯定不是通过市场,不是通过买商品房来解决的。因为这个价格也是市场供求决定的,供求不改变的话,那么房价肯定还会涨。我们说中国的房地产价格过高,有泡沫,可能很快房价就会下跌。经济学界有很多学者做了预测,今年房价不仅没跌,反而在涨。

[王东京]:有人给我写信,或者打电话说这个事,本来他三年前准备买房,结果很多学者说房价会跌,越等越涨,原来买的起,现在买不起了。我想我们希望它跌是一个事情,但是市场会不会让房价跌,又是另一回事。中国的房价如果供求关系不改变,房价不会跌。这是什么问题?

[王东京]:我们有两个现象要解释,一个是高空置、高房价。一般来讲,房子卖不出去应该降价,可是现在我们很奇怪,房子卖不出去,价格不降,反而涨。这是什么问题?我认为是有一个结构问题。

一般的中低档房子,一般老百姓买得起的房子降价的少,那就拉动了中低档房子价格上涨,高档房子肯定水涨船高,因为成本比中档房价高吗,肯定要涨嘛。这是一个结构问题。为什么人们愿意住高档房不愿意住低档房?主要是现在的建设用地很紧张。我拿一块地以后,是建高档房赚钱多,还是建中档房赚钱多?肯定高档房赚钱多。我们还觉得房子大,空间大,环境好,那附加值高我也愿意,开发商都愿意住高档的,不愿意住低档的。真正老百姓要买就买中低档,但是中低档没有,供不应求。中低档又带动高档价格上涨,整个房价就上涨了。所以它是一个结构问题,也是供求问题。这个不改变,整个格局不会改变,我们说房价肯定不会降下来,这是一个困难。

 [王东京]:第二个,老百姓买不了房,是找市场,还是找市长?如果老百姓要买商品房,你就找市场。如果你买不起商品房,你是低收入、贫困户,那政府有廉租房,或者住房补贴。因为政府的职能里面有一项,就是扶贫,关注这部分人的社会保障问题,这本来就是政府的职能。

如果问找市场,还是找市长?我的说法是市长应该找他们。

[中国网]:政府应该关爱老百姓,关爱中低收入的家庭。

 [王东京]:对,因为光靠市场解决不了住房问题。

[中国网]:其实国外经验表明,解决住房问题确实要靠两条腿走路,一个是市场,还有一个就是有保障性的住房。但是从全国来看,您刚才也谈到廉租房的问题,保障性住房的房源好像是严重不足,僧多粥少。所以廉租房建设也遇到财政资金缺位的尴尬,廉租房覆盖的比例大概是多少?您认为在这个制度上还存在哪些缺陷?

 [王东京]:在政府住房保障方面,过去我们是两个,第一个是经济适用房,政府批地,让开发商建房,政府指定以比市场低的价格来卖。政府的初衷肯定是对的,比如比商品房的价格要便宜得多,来照顾低收入者。可是在执行里面,因为信息的不对称,很难监管。真正的经济适用房是不是卖给了低收入者,恐怕我所看到的情况,我所了解的情况不是这样。

一个是开发商拿地,政府有补贴在里面,房子的面积也不一定按照适用房的面积标准,而且卖的是有钱的人,不是没钱的人,就是说你能卖给谁,不能卖给谁,这个政府很难掌握。这个标准是无房户,是低收入人群,那么你怎么证明他是低收入者,他是无房的。这里的因素很多。我个人认为,经济适用房是失败的。因为它不是市场机制,政府是好心,但是没办好。

[王东京]:低收入者买不起房,政府提供廉租房,以后你加工资了,生活好了,就要把廉租房让出来。廉租房的比例我想还是一个起步阶段。我年初到山东做了一个调研,他们现在有一个方案,其实廉租房为什么现在比重低?一个原因是政府投资有限,从国际上来讲,恐怕只占到10%。中国过去主要搞经济适用房,现在转到搞廉租房,调整过来了,这是对的。那么廉租房是不是一定要政府建?我想这个事对我有很大的启发,廉租房不一定要政府建,政府不一定要投钱,开发商来开发,你来收租金。出租房的肯定是不赔钱的。一个是政府在租,开发商建廉租房,政府租过来,你交给政府,或者卖给政府也可以,然后由政府给低收入者提供廉租房。买廉租房呢,政府也不建,就是开发商建,建完之后,政府也租,你自己也租,租金多少你定,政府就是给补贴,你的收入标准达不到的,符合我的补贴标准,我一年给你多少租金,你自己租。这个办法很好。

[王东京]:第二,政府自己去盖廉租房,可能很多人不住。比如我要到东城区住,很多人到西城住、丰台住,怎么办?解决不了,不公平。你租大一点也行,剩下的你自己补贴。我做调研的时候发现老百姓非常高兴,他们有一个说法,叫“补砖头改为补人头”。原来“补砖头”是补在房子里面,现在是不给开发商,而补给消费者。这个变化我觉得对解决当前住房补贴问题、住房保障问题来说,是一个新思路。

[中国网]:的确,从您在那儿考察的情况看,当地的老百姓对这个政策感觉如何?

 [王东京]:非常叫好。因为我看到,一些工人——我去了几家,还有从农村出去打工的,好多年了,没房。当地政府有好多政策,政府也提供住房保障,也租了房,房子大概是70平米到80平米左右,不是很大,但是很干净。他就是租给当地的农民,不是说这一块是廉租房,这一块是经济适用房,他不是这么做的。任何一个商品房都可以作为经济适用房,它可以把这个差价补给人头,你愿意到哪里住就到哪里住,这样对孩子也好,教育也好。过去搞一块,这是廉租房,穷人区,对孩子的心里也是一种伤害,把社会分成了两部分:富人区、穷人区。现在都有廉租房,廉租房和经济适用房不是固定的,所以你自己去租,市场去选择,政府做的就是给你补贴,我的保障不是给你钱,不是给你现金,我是给你一个购房卡,你不花不住房,没有用。开发商拿着卡到政府拿钱,这样做得效果非常好。

[中国网]:等于主要还是靠市场来调节。

 [王东京]:对。政府的住房保障是通过市场机制来做,政府来做很难避免腐败的因素。比如先给你,这里面肯定有一个关系,这是一个问题。而新的做法是很公平、很透明的。

[中国网]:对于政府怎么样做最有利于控制房价的问题,也有一项调查,有这样一个数据:“制定政策打击恶意炒房、哄抬房价”占到57.6%;“挤压房地产商暴利空间”占到54.5%;当政治任务来抓”占到54.1%,基本上都过半了。而这种增加住房供给,缓解供求矛盾,或者是加快经济适用房建设,多建廉租房的更务实的办法,相对来说好像没有获到更多的青睐,社会上甚至有一种声音,说能否调控房价是对政府执政能力的考验。您认为政府在调控房价问题上,应该承担什么样的责任,应该扮演什么样的角色?

[王东京]:我完全理解这种民意。因为住房不是一般的普通消费品,房价上涨过快,就有人炒房,把它作为投资赚钱的手段。我买不到房,我低收入者买不起房,你还在炒房。多数人是这种状况,所以对房价的问题很敏感,要求很强烈,这都可以理解。

但是我要说的是,从经济运行规律来讲,商品房价问题的确不是政府管的事情,它是一个市场行为。现在政府能做的是不打压房价。这个词不妥当,政府没有必要打压房价,房价涨是个市场行为,政府要让房价降下来。有一个办法,就是增加供应。就是建房的地能不能扩大供应,这是关键。

[王东京]:第二,房价要降下来,政府还有一个事可以做。我曾经讲过,现在希望房价上涨的有哪些人?第一个肯定是开发商,因为它是一个企业。第二个希望房价上涨的是地方政府,土地价格上涨,税收也增加、GDP也增加,政绩也增加,他的官位也上升。第三个,银行希望房价上涨。为什么?因为银行把钱贷给开发商,房价掉下去了,贷款可能就回不来了。所以银行不希望房价下跌,它希望涨,房价一涨我的贷款就有希望,你就能够还本付息。

 [王东京]:老百姓买了房子,他是昨天买的,他希望明天就涨。政府打压房价,有人高兴,有人不高兴。有人希望跌,有人希望涨,都有,所以它是一个市场行为。但是我分析原因有这几个,希望房价上涨的因素当中,开发商也好,地方政府也好,银行也好,都有自己的考虑。那么现在如果真的房价降下来,政府有一招很管用,就是央行。只要央行下令,银行在一定时间内,对开发商的预期贷款要收回,那么房价我估计很快就会跌。

原因很简单,我前面讲的高空置和高房价问题是非常费解的现象。这样一个高价,开发商为什么能死扛?它背后有银行在支持。就是贷银行的钱,然后把价格提高,我在这儿不卖,因为人们买房有利息,现在整个房价市场形成了房价越涨越高,一个是与人的预期有关,即涨价的预期。开发者有预期,他们明白如果房价降下去,那房子不是按预期降下去了,他们就必须破产,它的前期成本无望。所以它是绝对不会让房价降下来的,宁可我不卖,我也不降价。只要我卖出去一套,我就赚一套。

现在贷款到期了,通过和银行协商,我可以再延续三年,他不着急。如果说银行的钱一到期,银行就收回贷款,开发商不卖房,他就没有钱还银行。93年的宏观调控,当时国务院的宏观调控出来,控制房价有效的一条就是收贷款,一条就见效。这里面有很多要综合考虑的因素。我不知道你有没有买房?

[中国网]:刚买。

[王东京]:你是不希望房价掉下来的。可能昨天买房子的,特别是想卖的,就不希望房价掉下来。

第二,房地产是国民经济的一个带动产业,如果大起大落,对我们的经济稳定、经济健康发展不利,它不能大起大落。所以这是间接的调控。当然,政府考虑因素比我考虑的更多,这会更复杂,也更周密。

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