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关于我

中央党校经济学教授

职业:教授 位置:中共中央党校经济学部主任、教授 个性介绍: 中共中央党校经济学部主任、教授、博士生导师、享受国务院特殊津贴专家。湖南安乡人。1991年毕业于中国人民大学经济系,获博士学位。长期从事中国宏观经济政策研究,担任中央党校省部级干部班主讲教员。著有个人专著《国际投资论》、《中国经济难题》等多部,近年来撰写出版的《与官员谈西方经济学》、《与官员谈中国经济》、《与官员谈经济政策》、《与官员谈经济学名著》、《与官员谈西方经济史》等,在国内广大党政官员中引起强烈反响。

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反房地产暴利是隔山打牛  

2006-12-08 00:48:19|  分类: 价格理论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  近来舆论差不多一边倒,口诛笔伐,纷纷指责房产商不义,哄抬房价。于是,要求公布开发成本、反对暴利的呼声不绝于耳。消费者希望房价回落,不必说。但要指出的,这种指望公布成本打压房价的想法是隔山打牛,错开了药方。

  不必怀疑我的动机。指天发誓,本人与房地产商绝无瓜葛。所以这么看,是因为经济学说,价格并不完全取决于成本。研读经济学数十年,没见哪家经济学讲,低成本商品只能卖低价。日常生活里,低成本高售价的例子多的是。我曾参观一家成衣厂,原来一件衬衣不过百元,后与港商合资,打上“金利来”商标,价格陡涨至500多。是成本增了5倍吗?非也。文革时期的邮票,当年八分钱一张,今天卖一百,成本未变,价格却涨了千多倍。

    当然,成本加成定价是有的。不过得有个前提,那就是商品短缺,供不应求。经济学说,市价要由供求双方定。但若从卖方看,定价必会考虑成本,蚀本的事没人肯做。问题是,厂商按成本加成定价,若消费者不买,有行无市,价格也就形同虚设。反过来,假若商品奇缺,求者若鹜,明知有人出高价,厂商也绝不会拘于成本,有钱不赚,天下没有这样蠢的商家。

    我推测,要求公布开发商成本的用意,无非是说当下房产价格相对它的成本过高了,政府应该反暴利。我要问的是,专家学者中有谁说得清楚,价格高出成本多少算暴利?是40%,还是60%?若把利润超出成本60%视为暴利,那么要反的,恐怕就不只房地产一家。高科技如生物制药,传统产业如餐饮,高出这个比例的应该不少。再说,若不允许企业以小博大,那么科技创新的动力从何而来?人们哪会去改进技术、提高效率?

    举个例子,有甲乙两个木匠,甲手艺差些,做个书柜需两天;而乙手艺精湛只需一天。若劳动力的日成本100元,每个书柜木料成本100元,那么同样做一个书柜,甲的成本300元,乙的成本200元。再假定书柜市价是400元,那么甲的利润率33%;乙的利润率100%。请问在此情形下,政府是否应反乙的暴利?若是反,乙必会放慢进度,做一个书柜也花两天。这对社会来说,无疑是效率的损失。

    再一个理由,我不赞成反暴利,是担心这样做会滋生腐败。说过了,由于“暴利”无从界定,所以“反暴利”就难免成为权力创租的借口被滥用。要害在于,是不是暴利,法律没标准,最终得由监管部门说了算,他们一言九鼎,说你是就是,说你不是就不是。如此,企业若不想挨宰就得破财免灾,去给主事的官员行贿。不是吗?早在20多年前,政府就管过价格,也反过暴利,结果怎样?腐败盛行,一塌糊涂。有前车之鉴,今天怎可再蹈覆辙!

    对居高不下的房价,我的看法,症结不在暴利,而在供求。供求原理说,供不应求价涨,供过于求价跌。中国房价一路走高,原因纵有千条,而最根本的,一定是房屋供给不足。假如房屋市场有求必应,房价怎会涨上去?想想吧,电冰箱的价为何不涨,电视机的价为何也不涨?答案只一个,就是这些产品供求充足。记得当年广本轿车新上市,也曾一度炙手可热、价格走高,可随着后来生产量逐年增加,价格还是降下来了。

    是的,供应充足的商品,价格不可能持续地涨。可有统计数字说,国内房市目前空置率达26%,积压面积过亿,这说明房屋并不短缺。既如此,房价怎会只涨不跌呢?聚眼看,高空置与高房价并存,是奇怪现象。不过做点调查,其中的原因也不难明白。由于政府控制建房用地,开发商为了赚钱,就一窝蜂地建高端住宅。结果,高端房老百姓买不起,而买得起的又没得卖,所以整体上,国内房市还是供不应求。

    要追问的是,高端房过剩,为何价格也降不下来?据笔者分析,原因有三:一是普通住房短缺。因为供不应求,需求则拉动房价上涨,于是高端房也就水涨船高。二是消费者买涨不卖跌。开发商清楚,若让房价下跌,消费者必会持币观望,这对原本过剩的高端楼盘,是雪上加霜,所以开发商宁愿空置,也不肯降价。三是人们对买房有乐观预期。几乎是普遍看法,认为房产将来会增值。既然收益看涨,房价被高估也就在情理之中。

    由此看,要让过高的房价降下来,有两件事需要政府做:首先,应鼓励开发商多建普通住宅。不久前,国务院出台规定,明令限制了户型面积。思路对,但行政手段不可取。可取的办法,是按建筑面积征累进税;其次,责令国有各商业银行,必须在限期内收回开发商的逾期贷款,新到期的贷款,不再展期。只要此举一出,开发商必会降价售楼,整顿房价,立竿见影。

至于房产的收入预期,是个复杂问题。我没有水晶球,买房能否增值,不好说,也说不准。但有一点可以肯定,天下无稳赚不赔的买卖。上世纪80年代,日本房地产泡沫破灭,是教训;10多年前,国内房价跌得惨,也是明证。我反正不信房产一定增值的神话,考虑到将来人口减少,老龄化社会,房产是否增值凶多吉少。只是个人看法,不同意我的朋友,尽可与市场去赌一手。

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