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王东京的博客作品

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关于我

中央党校经济学教授

职业:教授 位置:中共中央党校经济学部主任、教授 个性介绍: 中共中央党校经济学部主任、教授、博士生导师、享受国务院特殊津贴专家。湖南安乡人。1991年毕业于中国人民大学经济系,获博士学位。长期从事中国宏观经济政策研究,担任中央党校省部级干部班主讲教员。著有个人专著《国际投资论》、《中国经济难题》等多部,近年来撰写出版的《与官员谈西方经济学》、《与官员谈中国经济》、《与官员谈经济政策》、《与官员谈经济学名著》、《与官员谈西方经济史》等,在国内广大党政官员中引起强烈反响。

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中期房价走势受制两大因素  

2006-12-31 11:06:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       连写了两篇文章,对国内房价走势直陈己见。我的推断,房价两年内未必会跌,但10年之后必跌。文章见报后,读者回声四起,褒贬不一。批评的意见,认为房价10年后才跌太遥远,说了等于没说,是废话。我明白读者失望的原因,急着要买房,谁会有耐心等上10年呢?

      也有细心的读者问:房价两年内不跌,10年后必跌,那么今后39年跌不跌?是好问题,值得答。不过,回答此问题,还得回到对10年后房价的判断上去。先说我的答案,10年后的房价,若人们普遍看跌,那么今天房价马上就会跌;反之,要是多数人看涨,房价就不容易降。换句话说,当下房价走势,一定程度上,要取决于人们对未来房价的预期。

    这是资产定价方面的学问,容我向读者解释:

      人们购买房产,动机不外有二:一是为了自住,二是为了投资赚钱。作为自住消费,房价当然要由供求定,说过多次,不重复。而用于投资的房产,价格要由房产的未来收益定,不是我的发现,而是美国经济学家费雪的观点。

       1930年,费雪出版《利息理论》,其中一个重要论点,是说资产价格等于该资产预期收益的贴现。比如,一棵苹果树值多少钱?费雪说,这与当初种植苹果树的成本无关,而是看,苹果树将来能给买主带来多大收益。假定每年提供收益100元,贴现率(银行利率)5% 那么苹果树的价格是2000元,若每年提供的收益仅10元,则苹果树的价格就只值200元。

       何以如此?让我再举个例。假定你有2000元,银行年利率5%,那么存银行每年收益100元。现在再假定,有人想卖苹果树给你,价格2000元,而预期的年收益是80元,你会买苹果树吗?当然不会。除非苹果树降到1600元,否则,你绝不会接受。因为果树80元的年收益,只相当1600元的存款利息。

      理解了这一点,联系到房产,应该不难明白将来房价对今天房价的影响。说10年后房价必跌,那是说10年后房产收益会降,作为投资者,低买高卖才能有的赚,明知日后房价会跌,怎会花高价买进呢?所以我判断,今天投资房产的势头不减,价格节节攀升,一个重要原因,是人们对将来的房价有乐观的预期。

      是的,今天房价上涨,是因为人们对未来的房价看涨。要追问的是,若人们长期看跌,房价会立马下降吗?理论上说是如此。不过考虑到目前房市的供求,我认为近两年房价不会降。住房是基本必需品,经济学说,必需品需求弹性小,房价长期看跌只会抑制炒房,但不能减少消费,不论房价10后怎样跌,那些今天无处安身的人,怎会流落街头,等10年后再买房呢?

      还不止如此。另有三个利益当事人,会千方百计阻挡房价下降。首当其冲的,是房地产企业。作为开发商,投资赚钱天经地义,为争取最大化的利润,当然不希望房价下跌。通常的情形,他们会大造舆论,说房产将大幅升值,以误导视听,令人们追涨。看看报纸与互联网,那些成天嚷嚷房价要涨的人,其实大多都是开发商。再比如,那些积压已久的楼盘,开发商为何不降价?说到底,是他们担心消费者形成降价预期。

      第二个当事人是银行。城门失火,殃及池鱼。银行与开发商,是一根绳上的两只蚂蚱,房价下跌,直接受损的是开发商,但银行也脱不开干系。说大数,银行给开发商的贷款达3万亿,如果开发商不赚钱,银行收贷将遥遥无期。更可怕的是,若房价大跌,开发商破产,银行也会受到牵连,即便能拿回些质押房产,但房价下落,银行肯定是得不抵失。

       第三个当事人是地方政府。不管怎么说,房地产已成为地方经济的支柱。发展房产业,不仅能拉动GDP增长,而且财政进账也快。明显的收入,房价高,土地出让金也高,税收也多。由此看,房价上涨,地方政府是最大的受益者。出于自身利益的考虑,地方政府当然不希望房价下跌。

      不要小视这三方的能量。虽说房价下跌的长期趋势不可逆转,但他们的抵制却可延缓房价回落的时间。问题的关键,还在于中央银行的决心。依我看,以上三个当事人中,银行是重点。牵一发动全身。只要央行责令各商业银行收回房地产预期贷款,开发商就无力恋战,地方政府想扶盘,也鞭长不及。毕竟经济规律不可战胜,与市场死扛,终究不是办法。

      再说一遍,中期房价走向,受制两个约束,一是社会对房价的长期预期;一是央行的态度。对房价的长期预期,没有调查,到底多少人看跌,我拿不准;而央行是否会下令收贷,眼下也看不出迹象。不懂看风水,三年后房价跌不跌,只有天知道,我不敢说。 

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